Girona, Mercado Logístico

José M Soria
Nov 16
7 min read

Análisis de Tendencias del Mercado Logístico en Girona

El mercado logístico en la provincia de Girona se encuentra en un momento de crecimiento excepcional, impulsado por su posicionamiento estratégico en el Corredor Mediterráneo y su conectividad con Francia y el resto de Europa. Como promotor con un proyecto de suelo industrial en Girona, es fundamental comprender las dinámicas del mercado catalán, que cerró 2024 con cifras históricas y proyecta un 2025 igualmente sólido.

El mercado logístico catalán alcanzó en 2024 una contratación récord de 724.846 m², lo que supone un incremento del 43% respecto a 2023 y posiciona al año como el tercero mejor desde que existen registros. Este desempeño supera ampliamente las medias de los últimos cinco años (655.000 m²) y diez años (600.000 m²), consolidando a Cataluña como el segundo polo logístico de España tras Madrid. El cuarto trimestre de 2024 fue especialmente dinámico, con 227.156 m² contratados, un 100% más que el mismo periodo de 2023.

Evolución de la cotratación logística en Cataluña mostrando el récord histórico de 2024 y proyección para 2025

Demanda Estructural y Sectores Impulsores

La demanda de superficie logística en la región se caracteriza por una preferencia marcada hacia el producto nuevo y de calidad. Durante 2024, el 58% de la contratación correspondió a naves de nueva construcción o proyectos llave en mano, totalizando 421.874 m² de stock nuevo. Esta tendencia se mantiene en 2025, donde más del 60% de las operaciones superiores a 5.000 m² se realizan en edificios de clase A.

Los sectores que lideran la demanda incluyen:

Comercio electrónico y distribución: Amazon estableció en Far d'Empordà (Girona) su mayor centro logístico en el sur de Europa, con 150.000 m² y una inversión de 200 millones de euros, que posteriormente adquirió por 150 millones adicionales en una operación estratégica sin precedentes. Este centro procesa hasta 600.000 pedidos diarios y emplea a 1.400 trabajadores, funcionando como hub de primera milla para España, Francia e Italia.

Gran distribución alimentaria: Operadores como Lidl han realizado inversiones significativas, incluyendo el alquiler de 59.000 m² en La Bisbal del Penedès y la construcción de un macrocomplejo logístico en Martorell con inversión de 140 millones de euros. El sector alimentario demanda cada vez más naves adaptables para frío.

Logística de terceros (3PL): Empresas como ID Logistics alquilaron 26.000 m² en Castellar del Vallés, mientras que EDG Logistics contrató 34.200 m² en Martorelles para Leroy Merlin.

Nearshoring y producción localizada: La tendencia a acercar la producción a los mercados de destino está impulsando la demanda de espacios logístico-industriales híbridos, reduciendo tiempos de entrega y riesgos geopolíticos.

Girona como Epicentro Logístico Emergente

La provincia de Girona se posiciona como centro logístico de entrada al sur de Francia y hub estratégico para la distribución en el Corredor Mediterráneo, una red transeuropea con impacto directo en 250 millones de habitantes. La zona de Far d'Empordà, donde se ubica el hub de Amazon, se ha convertido en el principal foco de desarrollo, con proyectos como el de Nadlan Spain en LOGIS Empordà, que ofrece 13.764 m² en modalidad llave en mano con plazo de entrega de 11 meses.

Otras ubicaciones estratégicas incluyen:

Cassà de la Selva: Suelo industrial de 89.000 m² con Plan Parcial aprovado, y Proyecto de urbanización iniciado, con plazo de entrega cortos (11 meses) a 10 minutos de la A2 y la AP-7, 80 Km de la frontera Francesa, 100 Km del puerto de Barcelona.
Salt (Girona Sud): Suelo industrial de 200.000 (20 Ha) con Plan Parcial aprobado, junto al peaje de la AP-7 y frente al proyecto de la nueva ciudad sanitaria de Girona, a precio de 210 €/m² de suelo.
Riudellots de la Selva: Polígono consolidado con excelente acceso a la AP-7 y N-II, a 5 minutos de Girona.
Mas Xirgu (Girona ciudad): Polígono de entrada a la ciudad con acceso en 10 minutos a AP-7 y N-II, donde se ubican servicios públicos (Mossos d'Esquadra, Bomberos, Correos).
Comparativa de rentas prime en mercados logísticos españoles, destacando el liderazgo de Barcelona.

Evalución de Precios y Rentas

Las rentas logísticas en Cataluña experimentaron un crecimiento sostenido del 6-7% anual, alcanzando en 2024 una renta prime de 9,00 €/m²/mes en la primera corona de Barcelona, la más alta de España. En el primer trimestre de 2025, la renta prime en la zona de referencia de la ZAL se situó en 8,50 €/m²/mes, con un crecimiento interanual del 6%.

Este incremento responde al desajuste estructural entre oferta y demanda, especialmente en la primera y segunda coronas, donde la disponibilidad desciende a niveles del 1-2%. En contraste, Madrid presenta rentas prime de 6,85 €/m²/mes y Valencia de 5,80 €/m²/mes, lo que posiciona a Cataluña como el mercado más caro pero también más dinámico.

Para suelo industrial, los precios en Girona oscilan entre 200-210 €/m² para parcelas urbanizables de gran tamaño, mientras que naves construidas alcanzan entre 896-1.150 €/m² según ubicación y calidad.

Disponibilidad y Escasez Estructural

La tasa de disponibilidad en el mercado catalán se sitúa en 5,7% a marzo de 2025, una de las más bajas de los últimos años. En Barcelona, la disponibilidad ha descendido al 4,16% a cierre de 2024, con el 74% de la superficie disponible concentrada en la segunda y tercera coronas. En zonas prime de la primera corona, la disponibilidad alcanza niveles críticos cercanos al 1%, lo que presiona al alza las rentas y los tiempos de decisión para alquilar.

Esta escasez estructural se explica por la falta de suelo finalista competitivo, que hasta ahora afectaba principalmente a Cataluña pero empieza a reproducirse en otras zonas de España. El pipeline en construcción ha disminuido notablemente, incrementándose el peso de desarrollos llave en mano frente a proyectos especulativos.

Inversión: Caída Transitoria con Perspectivas de Recuperación

El volumen de inversión en Cataluña descendió un 40% en 2024, hasta los 328 millones de euros, en contraste con el crecimiento del 21% registrado a nivel nacional (1.400 millones de euros). Este descenso se atribuye principalmente a la falta de producto disponible para adquirir, más que a falta de interés inversor.

David Oliva, director de Industrial y Logística de CBRE en Barcelona, señala que "el interés de la demanda y la salida al mercado de nuevo producto en 2025 nos hacen prever un crecimiento de la inversión durante este año". El mercado ha mantenido un ritmo constante en transacciones inferiores a 20 millones de euros, mientras que 2024 vio la reactivación de la compraventa de carteras superiores a 100 millones de euros, como la operación paneuropea de Tritax y Brookfield.

La bajada de los tipos de interés acompañada del cierre de operaciones core ha impulsado la primera compresión de yields en 2024, hasta el 5,2% a cierre de año, con previsiones de mayores compresiones a corto plazo.

Tendencias del Sectro Logístico en 2025

El sector logístico en 2025 estará marcado por varias tendencias clave que los promotores deben considerar:

Automatización y robotización: El avance en inteligencia artificial e Internet de las Cosas (IoT) impulsa el uso de robots autónomos en almacenes. Sistemas como los de Amazon Robotics optimizan la gestión de inventarios, mejoran la precisión y aceleran procesos. Esta tendencia es especialmente relevante en regiones con elevados costes laborales.

Sostenibilidad y certificaciones ESG: Los criterios ambientales, sociales y de gobernanza cobran mayor importancia. Los arrendatarios y compradores valoran certificaciones como BREEAM y LEED. Proyectos como el de Nadlan Spain en LOGIS Empordà están diseñados con capacidad para certificación BREEAM Very Good e instalación fotovoltaica de 300 kW en cubierta.

Multimodalidad y optimización de rutas: Tecnologías avanzadas permiten analizar en tiempo real la eficiencia de cada combinación de transporte, optimizando costes, consumo energético y emisiones de carbono.

Nearshoring y cadenas de suministro resilientes: Las disrupciones recientes han evidenciado la necesidad de cadenas más flexibles. El nearshoring reduce dependencia del transporte intercontinental, minimiza huella de carbono y permite mayor agilidad en la distribución.

Centrados en el cliente y entregas rápidas: La creciente demanda de entregas rápidas y personalizadas impulsa a las empresas a integrar datos de clientes en la previsión de demanda y ofrecer opciones de envío flexibles. La logística de última milla se convierte en campo de batalla, con pequeños centros de distribución urbanos estratégicamente ubicados.

Perspectiva Promotores en Girona

Como promotor de suelo industrial en Girona, el contexto actual nos presenta oportunidades excepcionales:

Demanda sólida y creciente: El primer trimestre de 2025 registró en Cataluña una absorción de 150.400 m², con un crecimiento del 38% interanual, confirmando la fortaleza del mercado. Las coronas 2 y 3 concentran más del 80% de esta actividad, beneficiando ubicaciones como Girona.

Escasez de oferta competitiva: La limitada disponibilidad de espacios logísticos y la escasez de suelo constituyen el mayor reto para la demanda logística interesada en instalarse en Cataluña. Girona representa una gran oportunidad dada su disponibilidad relativa, conexiones con Europa y resto de la Península, y precios más competitivos que Barcelona.

Posicionamiento estratégico: La ubicación de Girona en el Corredor Mediterráneo, su proximidad al hub de Amazon en Far d'Empordà, y su función como puerta de entrada al sur de Francia la convierten en ubicación preferente para operadores que buscan distribución transfronteriza.

Preferencia por producto nuevo: Con el 60% de operaciones grandes concentrándose en edificios de clase A, los proyectos de nueva construcción o llave en mano tienen ventaja competitiva frente a naves antiguas o de segunda mano.

Interés inversor latente: Aunque la inversión cayó en 2024 por falta de producto, el interés de fondos nacionales e internacionales permanece elevado. La salida de nuevo producto al mercado en 2025 debería reactivar el volumen de transacciones.

Proyectos de referencia: La presencia de Amazon (150.000 m² y 150 millones de inversión), Nadlan Spain (proyecto llave en mano de 13.764 m²), y grandes operadores como Lidl, ID Logistics y Leroy Merlin valida la zona y atrae a otros operadores y fondos.

Factores de Riesgo y Consideraciones

Competencia con Barcelona: La cercanía a Barcelona, que concentra la mayor parte de la actividad logística catalana, puede generar competencia directa. Sin embargo, la saturación de Barcelona y los elevados precios (9 €/m²/mes) favorecen el desplazamiento hacia Girona.

Necesidad de infraestructuras de calidad: Los operadores demandan naves de última generación con certificaciones ESG, automatización, y conectividad. Proyectos sin estas características pueden enfrentar dificultades de comercialización.

Incertidumbre macroeconómica: Aunque el sector logístico ha demostrado resiliencia, acontecimientos geopolíticos y arancelarios pueden causar inquietud en el mercado.

Plazos de urbanización y licencias: Proyectos como el suelo de Salt requieren urbanización pendiente, lo que puede retrasar la puesta en el mercado. Los proyectos llave en mano con licencias aprobadas (como el de Nadlan Spain) tienen ventaja competitiva por plazos de entrega cortos (11 meses).